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集體大紅本房，即是有房產(chǎn)證的房子，也就是說整棟樓一個大紅本房產(chǎn)權(quán)證。這類房子是企業(yè)自己建的公寓房，四證齊全，這類房子其實還不能稱為小產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)

還是屬于公司的，交易是與公司簽租賃合同(有一些簽的有償使用合同)到期再自動續(xù)費。那么集體大紅本房與小產(chǎn)權(quán)房有哪些不同之處呢?

深圳集體大紅本房能買嗎?集體大紅本房是什么意思?

集體大紅本房四證齊全，但不能上市流通，就是整棟樓一個紅本產(chǎn)權(quán)證，不能分割，手續(xù)證件齊全

近日深圳連環(huán)的限購令.對小產(chǎn)權(quán)的打壓限購，房價的居高不下，有很多人買不起房，就干脆和與商，辦類房屋開發(fā)商簽“以租代售”協(xié)議

集體大紅本房，即是有房產(chǎn)證的房子，也就是所說的集體紅本房。整棟樓一個大紅本房產(chǎn)證。這類房子企業(yè)自己建的公寓房，四證齊全，但也是不能上市流通的

這類房子其實還不能稱為小產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)還是屬于公司的，交易的話只是讓你一次交幾十年的租金，只能算一個長租房而已，答的都是相售合同(有一些簽的有償使

用合同)到期再自動續(xù)費。

一、以租代售模式

深圳集體大紅本房以相代售的方式，也就是簽協(xié)長租，合同到期無條件自動續(xù)期，近來以相代售合同改為有償使用合同，合同到期同樣是無條件續(xù)期

1與出租人簽“以租代售”協(xié)議，約定租賃期限，國家規(guī)定不得超過20年。

《合同法》第2百一十四條租憑期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起

不得超過一十年，通常此類“以租代售”協(xié)議，簽訂30-40年的租售期限，此種約定是違反法律強制性規(guī)定的，租售期限超過20年的部分不受法律保護

2、承租人對“以租代售”的房屋產(chǎn)權(quán)情況不了解，存在部分出租人無產(chǎn)權(quán)證或無權(quán)處分的情況。在此種情況下，承租人一次性支付了相當(dāng)于購房款的巨額租金，

一旦出租人“一房二租”或“先租再售”，承租人很難按租賃合同實現(xiàn)全部租期內(nèi)的房屋使用權(quán)。

3.出租人一般是房地產(chǎn)開發(fā)商或房屋中介，如果在日后的經(jīng)營過程中發(fā)生資金鏈斷裂的情況，承租人在僅有房屋使用權(quán)的情況下，執(zhí)行房屋或要求返還租金存在

很大困難，可能會房、錢兩空。

目前深圳各個區(qū)域有很多類似的以相代售的集體大紅本，比如布吉李朗的中海信，觀瀾的鴻基新都，龍崗的寶龍一號等，在簽界此類房屋“以租代售”協(xié)議時，一

定要對房屋的產(chǎn)權(quán)情況有了解，對合同的具體條款的合法性進行確認(rèn)，并目充分衡量能夠保障后續(xù)租憑合同屬行的有效方法與后續(xù)屬行租賃合同風(fēng)險，再做決策。

簽有嘗使用合同

1.此合同本意是購買此房，其實質(zhì)是租售。因為房屋所有權(quán)需要登記變更，而此房沒有房產(chǎn)證不能辦理，就算是簽訂買賣合同也無法轉(zhuǎn)移所有權(quán).

2.租賃房屋有20年之限定，所以本合同所言之永久

3.此合同有變更所有權(quán)的意圖，但是與第三條所述內(nèi)容有矛盾。因此需要明確本合同性質(zhì)，是長期租憑還是買賣合同?

建議:因此房產(chǎn)權(quán)不明，買賣風(fēng)險較大。若長期租賃，則可以首簽20年，約定20年期滿后原條件再續(xù)簽。

1、土

地所有權(quán):大紅本房土地所有權(quán)為國家，小產(chǎn)權(quán)土地所有權(quán)為集體所有。

2、繳費:大紅本房繳納了土地出納金，小產(chǎn)權(quán)沒有繳納房屋出納金。

3、產(chǎn)權(quán)證明:大紅本房產(chǎn)權(quán)證明由國家房管局頒發(fā)，小產(chǎn)權(quán)鄉(xiāng)或村政府頒發(fā)

4、處理權(quán):大紅本房可以出售辦理抵押貸款，小產(chǎn)權(quán)不可辦理抵押貸款。

有人會問深圳集體大紅本房是有合法建房手續(xù)，有整棟大產(chǎn)權(quán)證的，那么這個房子能買嗎?購買的時候該注意哪些事項呢?

深圳的集體大紅本房都為以租代售的方式銷售，也就是簽長租合同，合同到期無條件自動續(xù)期。近來以租代售合同改為有償使用合同，合同到期同樣是無條件續(xù)

期。而集體大紅本房的這種銷售方式，其實也是小產(chǎn)權(quán)房的一種。

在交易過程中我們還是要先了解以下幾點事項:

在交易過程中我們還是要先了解以下幾點事項:

1、與出租方簽“以租代售”協(xié)議，《合同法》第二百一十四條租賃期限不得超過二十年，租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同。簡單來說就是集體大紅本的租

賃合同一次只簽20年，20租期滿后不用增加其他的費用再次續(xù)簽20年，這是法律的一種約束，也是受法律保護的，所以集體大紅本的租賃合同是有法律效應(yīng)的。

承租人要對“以租代售”房屋產(chǎn)權(quán)情況有所了解，特別是購買二手集體大紅本房我們就要弄清楚一手業(yè)主跟開發(fā)人和集團公司所簽的原始合同，一定要搞清楚

房屋所屬權(quán)，一般一手的都是跟所屬集體公司和開放商簽定一手合同就完全沒有問題的。

3、出租方一般是房地產(chǎn)開發(fā)商和集團公司，一般也都具備相應(yīng)的開發(fā)與使用權(quán)轉(zhuǎn)讓資質(zhì)，但是我們在最終簽訂合同時還是要弄清楚出租方的相關(guān)資質(zhì)和樓盤相關(guān)

報建手續(xù)，集體大紅本房都會有合法建房手續(xù)，四證齊全，是可以放心購買的。

4、特別集體大紅本房是極有可能轉(zhuǎn)正的!因為本身就是有整棟大紅本正規(guī)產(chǎn)權(quán)，在某一個政策特殊環(huán)境下是完全可以通過補交地稅拿到每戶的獨立紅本，未來可

能在這個房產(chǎn)稅實施的情況下，政府為了更加全面覆蓋房產(chǎn)稅是很大可能通過繳納相應(yīng)的十地出納金來讓這種集體大紅本房轉(zhuǎn)成商品房。

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